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La vivienda nueva solo cubrirá el 52% de los hogares creados hasta 2027
11/09/2026
El ritmo de construcción de vivienda en España no va a alcanzar el ritmo de creación de hogares en los próximos años, según un análisis reciente de BBVA Research. De todas las viviendas que se terminen entre 2021 y 2027, apenas algo más de la mitad (un 52% de media) tendrán un hogar nuevo esperándolas; el resto de la demanda quedará sin cubrir, hasta sumar un déficit acumulado que rozará las 800.000 viviendas al cierre de 2027. Es, sobre todo, un problema de capacidad constructiva: cuánta obra es capaz de ejecutar el sector en un tiempo dado, no de falta de intención de construir.
Lo llamativo es que este desajuste se produce pese a una actividad constructora que sí está acelerando. Se espera que los visados de obra nueva suban un 10% este año y otro 12,6% el que viene, y que el número de viviendas que arrancan obra pase de las 139.000 del año pasado a unas 153.000 en 2026 y 170.000 en 2027. El problema es de escala frente a la demanda: cada uno de esos años se formarán en España más de 200.000 hogares nuevos, muy por encima de lo que el sector logrará poner en marcha.
A esa brecha se suma un factor propio del calendario de obra: entre que arranca una promoción y llega a venderse suelen transcurrir alrededor de dos años. Por eso, aunque las licencias y visados marquen una tendencia al alza, lo que hoy se construye ya estaba decidido hace tiempo, y el mercado tardará en notar cualquier repunte reciente de la actividad.
Detrás de esta insuficiencia estructural, el estudio apunta a varios frenos de tipo productivo: poco suelo listo para construir, escasez de mano de obra cualificada, procesos urbanísticos demasiado largos y una rentabilidad de la promoción que en algunos segmentos no compensa el riesgo. También apunta a un peligro concreto para los próximos meses: si los materiales de construcción vuelven a encarecerse, algunos proyectos que hoy son viables dejarían de serlo, alargando todavía más el tiempo necesario para que la oferta reaccione. Cerrar la mitad del déficit actual, según el propio análisis, requeriría invertir mucho más en vivienda residencial y resolver a la vez todos esos frenos productivos, algo que ningún plan de vivienda puesto en marcha hasta ahora ha logrado por sí solo.
Para constructoras, promotoras y proveedores del sector residencial, el mensaje de fondo es que el cuello de botella no está tanto en la demanda ni en la financiación como en la capacidad real de ejecutar obra: suelo listo para construir, mano de obra disponible y materiales a precio estable. Mientras esa capacidad no crezca al mismo ritmo que la necesidad de vivienda, cualquier empresa que opere en este mercado trabajará en un contexto de demanda estructuralmente insatisfecha durante, al menos, los próximos dos o tres años, lo que en la práctica sostiene la actividad y los precios de la obra nueva a medio plazo.
En Construdata21 seguimos la actividad de promotoras y constructoras en toda España, para ayudar a identificar dónde está creciendo la construcción residencial. Si quieres ver estos datos aplicados a tu mercado. Si quieres ver estos datos aplicados a tu mercado, solicita más información aquí.